Familiehypotheek met schenk-leenconstructie – kabinet grijpt niet in

Ouders die hun kind helpen met een familiehypotheek en de rente terugschenken, kunnen opgelucht ademhalen. In juli stelde D66 Kamervragen over deze leen-schenkconstructie. Dat zorgde voor onrust: zou de overheid de constructie aan banden leggen, net als eerder met de jubelton? Begin oktober 2026 kwam het antwoord van minister Heinen en staatssecretaris Eerenberg van Financiën. Het kabinet ziet geen aanleiding voor onderzoek of nieuwe maatregelen. In deze blog lees je wat het kabinet precies zegt, wat het voor jou betekent en hoe je de constructie goed regelt.

Wat is een familiehypotheek met leen-schenkconstructie?

Een familiehypotheek met leen-schenkconstructie is een lening van een familielid voor je eigen woning, waarbij dat familielid de rente en aflossing elk jaar aan je terugschenkt. Het begint als een gewone familiehypotheek. Je ouders lenen je bijvoorbeeld een deel van het geld voor je huis. Jij betaalt hen rente en lost af, net als bij een bank. Daarna schenken je ouders je een bedrag dat ongeveer even groot is als die rente en aflossing.

Per saldo heb je dus weinig of geen lasten van de lening bij je ouders. Het geld gaat als het ware in een rondje: van jou naar je ouders en weer terug. Voor ouders is dit een manier om hun kind te helpen zonder in één keer een groot bedrag weg te geven. Voor het kind voelt het als een lening zonder maandlasten. Juist dat rondje is de reden dat banken en de Belastingdienst er allebei naar kijken, maar met een heel andere uitkomst.

Waarom mag je met een leen-schenkconstructie meer lenen bij de bank?

Je mag meer lenen, omdat de bank de lasten van de familiehypotheek niet meetelt als je ouders die terugschenken. Een bank berekent je maximale hypotheek op basis van je inkomen en je vaste lasten. Een familiehypotheek is normaal ook een vaste last, en die verlaagt dus wat je bij de bank kunt lenen. Bij een leen-schenkconstructie betaal je per saldo weinig of niets, omdat je ouders het geld terugschenken. Daarom mogen banken dat deel van de lasten buiten beschouwing laten.

Het kabinet bevestigt dat dit binnen de regels voor verantwoorde kredietverlening past. Verschillende banken hebben er daarom beleid voor gemaakt. Een familiehypotheek met leen-schenkconstructie kan dan bovenop de gewone hypotheek komen. Het kabinet erkent ook dat kopers hierdoor in sommige gevallen meer financiële ruimte hebben dan kopers met alleen een bankhypotheek. Het kabinet heeft daar geen bezwaar tegen.

Wat heeft het kabinet besloten over de leen-schenkconstructie?

Het kabinet grijpt niet in en ziet geen aanleiding voor een apart onderzoek naar familiehypotheken en leen-schenkconstructies. Dat schrijven minister Heinen en staatssecretaris Eerenberg in hun antwoorden op de Kamervragen van D66 Kamerleden Oosterhuis en Schoonis. Die vroegen onder meer hoe banken met de constructie omgaan en of er maatregelen nodig zijn. Volgens het kabinet past de constructie binnen de wettelijke regels voor verantwoorde kredietverlening. Banken mogen de lasten van een familiehypotheek dus buiten de leencapaciteit blijven laten, als ouders die lasten terugschenken. Het kabinet volgt de hypotheekmarkt wel, zoals het dat altijd doet.

Ook op fiscaal gebied ziet het kabinet nu geen reden voor nader onderzoek. Elk jaar verschijnt bij de Voorjaarsnota een lijst met opmerkelijke belastingconstructies. Het kabinet schrijft dat het geen aanleiding ziet om de leen-schenkconstructie op die lijst te zetten. Over het effect op de huizenprijzen zijn geen cijfers, dus dat kan het kabinet niet vaststellen. Er ligt dus geen plan klaar om de constructie aan te pakken. Wie nu een familiehypotheek met schenkingen heeft of overweegt, kan gewoon verder.

Waarom maakten ouders zich zorgen?

Veel ouders dachten bij deze Kamervragen meteen aan de jubelton. Die extra hoge vrijstelling voor schenkingen voor een eigen woning is per 1 januari 2024 afgeschaft. Ook nu ging het in de vragen over ongelijkheid op de woningmarkt en over hogere huizenprijzen. Kamervragen klinken daardoor al snel als de eerste stap naar nieuwe regels. Ouders vroegen zich af of hun afspraken met hun kind nog wel stand zouden houden. Het antwoord van het kabinet maakt duidelijk dat die zorg op dit moment niet nodig is.

Wat betekent dit voor je renteaftrek?

Voor je renteaftrek verandert er niets: de regels zijn hetzelfde als voorheen. Het kabinet zet ze in de beantwoording nog eens op een rij. Rente op een familiehypotheek is aftrekbaar onder dezelfde voorwaarden als bij een bank. Daarnaast moet je de lening elk jaar opgeven in je aangifte. Dit zijn de voorwaarden:

• Eigen woning: je hebt het geld geleend om je eigen woning te kopen of te verbeteren.
• Aflossen: in het contract staat dat je minimaal annuïtair aflost, in maximaal 30 jaar, en dat doe je ook.
• Jaarlijkse opgave: je geeft elk jaar de gegevens van de lening door aan de Belastingdienst.
• Marktconforme rente: de rente is zo hoog als een bank zou vragen onder vergelijkbare voorwaarden.
• De rente drukt op jou: je betaalt de rente echt zelf.

Over dat laatste punt heeft de Belastingdienst al jaren hetzelfde standpunt. Was het vanaf het begin afgesproken dat de rente uit schenkingen wordt betaald, dan is die rente niet aftrekbaar. Dat is geen nieuw beleid. De beoordeling hangt af van de afspraken die jullie echt hebben gemaakt. Daarom is het belangrijk dat de lening en de schenkingen los van elkaar zijn vastgelegd, en dat ouders elk jaar zelf beslissen of en hoeveel ze schenken. Vraagt je bank voor extra leenruimte om een schriftelijke afspraak over terugschenken, bespreek dan met je adviseur wat dat voor je aftrek betekent. Meer over de juiste rente lees je op onze pagina over rente bij een familiehypotheek.

Zo regel je een familiehypotheek met schenkingen goed

Een familiehypotheek met schenkingen werkt het best als alles duidelijk en apart is vastgelegd. Dan weten ouders en kind waar ze aan toe zijn. Ook de Belastingdienst ziet dan direct wat er is afgesproken. Met deze vijf punten zit je goed:

• Leg de lening vast in een eigen contract met bedrag, rente, looptijd en aflossing.
• Kies een marktconforme rente en onderbouw waarom die rente klopt.
• Betaal de rente en aflossing echt, op tijd en via de bank, zodat het terug te zien is.
• Leg elke schenking apart vast, met datum en bedrag, los van de lening.
• Houd het overzicht bij van wat er per jaar is betaald, afgelost en geschonken.

Doe je dit vanaf het begin goed, dan voorkom je vragen en discussies achteraf. Dat geldt voor de Belastingdienst, maar ook binnen de familie. Denk aan broers of zussen die later willen weten wat er precies is geleend en geschonken. Of aan een erfenis waarbij de lening nog openstaat. Een helder overzicht zorgt dan voor rust.

Kan het in de toekomst toch veranderen?

Regels kunnen altijd veranderen, maar op dit moment is daar geen sprake van. Het kabinet schrijft dat het de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt blijft volgen. Alleen als blijkt dat de constructie de toegang tot de woningmarkt verslechtert, wordt bekeken of verder onderzoek nodig is. Er is dus geen onderzoek gestart en er zijn geen maatregelen aangekondigd. Mocht er ooit iets veranderen, dan staat jouw situatie sterker als je afspraken netjes zijn vastgelegd. Je kunt dan altijd laten zien wat er is afgesproken, en wanneer.

Hoe helpt Familiebank bij een familiehypotheek?

Familiebank helpt je om je familiehypotheek juridisch sluitend en fiscaal correct vast te leggen en te beheren, zonder notaris. Je legt de lening, de rente en de aflossing vast in een contract op maat. Je ziet elk jaar welke rente is betaald en wat er is afgelost. Schenkingen leg je apart vast, zodat lening en schenking niet door elkaar lopen. Zo heb je alles bij elkaar als de Belastingdienst vragen stelt, en hoef je niet te zoeken in Excelletjes op de computer van pa.

Familiebank zorgt ervoor dat de praktijk klopt met wat op papier staat. Dat is precies waar het bij de Belastingdienst om draait. Lening en schenkingen staan apart en overzichtelijk vastgelegd. Ook je hypotheekadviseur kan gratis meekijken in het platform. Zo weet iedereen waar hij staat, van start tot aflossing.

Veelgestelde vragen over de leen-schenkconstructie

Geen reden voor zorgen, wel voor goede afspraken

De Kamervragen over de leen-schenkconstructie zorgden voor onrust, maar het kabinet is duidelijk: er komt geen onderzoek en er komen geen maatregelen. Ouders kunnen hun kind dus blijven helpen met een familiehypotheek en schenkingen. Wat wel blijft, is het belang van goede afspraken. Een duidelijk contract en een helder overzicht geven rust, nu en later. Zo weet iedereen in de familie waar hij aan toe is.

Bron: antwoorden van minister Heinen en staatssecretaris Eerenberg (Financiën) op Kamervragen van D66 over familiehypotheken en leen-schenkconstructies, oktober 2026. Lees de antwoorden. Deze blog is algemene informatie en geen persoonlijk fiscaal advies.