In het kort
Een familielening, familiehypotheek of schenking hoeft niet langs de notaris. Een schriftelijke overeenkomst is rechtsgeldig en bindend, mits zakelijk en compleet vastgelegd. De notaris is alleen verplicht voor één scenario: het vestigen van een hypotheekrecht op de woning, ingeschreven bij het Kadaster. Voor de meeste families is dat niet nodig. Een paar banken vragen voor een bepaalde route wel zelf om een notariële akte, zoals ING bij de leen-schenkconstructie.
Wanneer heb je een notaris nodig?
Voor een lening tussen familieleden stelt de wet geen vormeis. Een onderhandse overeenkomst met een marktconforme rente, een looptijd en een aflossingsschema is voldoende, en dat is ook wat de Belastingdienst en de banken vragen: zakelijke vastlegging.
Wil je daarnaast een echt hypotheekrecht vestigen, bijvoorbeeld zodat de uitlener bij verkoop van de woning voorrang krijgt, dan kan dat in Nederland alleen via een notariële hypotheekakte die wordt ingeschreven bij het Kadaster. Dat kun je niet zelf regelen, en ook niet via Familiebank.
Hypotheekrecht inschrijven bij het Kadaster
Alleen een notaris kan een hypotheekakte passeren en het zekerheidsrecht op de woning inschrijven. Je kunt dit ook later nog doen: je neemt je bestaande overeenkomst mee en de notaris voegt alleen het zekerheidsrecht toe.
Lening, schenking en de leen-schenkconstructie
Een onderhandse overeenkomst is volledig rechtsgeldig en bindend, tenzij je bank voor jouw route zelf een notariële akte vraagt. Je krijgt een contract dat door een notaris is opgesteld, plus de administratie van rente, aflossing en schenkingen en een jaaroverzicht voor de Belastingdienst.
Sommige banken vragen zelf om een notariële akte
Bij ING moeten lening en schenking elk in een notariële akte als je wilt dat de lasten buiten de toetsing blijven. a.s.r. vraagt altijd om notariële vastlegging. Wettelijk is het niet verplicht, maar voor die route bij die bank wel. Je Familiebank-overeenkomst is dan de basis die je meeneemt naar de notaris.
Hypotheekrecht: wel of niet doen?
Een hypotheekrecht is niet verplicht, omdat de wet geen vormeis stelt aan een lening tussen familieleden. Ook voor de renteaftrek is het niet nodig. De Belastingdienst kijkt of de lening voor je eigen woning is, of je binnen 30 jaar annuïtair of lineair aflost en of je de afspraken zakelijk hebt vastgelegd. Of er een hypotheek op de woning staat, speelt daarbij geen rol.
Wanneer is een hypotheekrecht zinvol?
- Het gaat om een groot bedrag en de ouders willen extra zekerheid.
- De ouders willen bij verkoop van de woning voorrang, direct na de bank.
- Er spelen belangen van anderen mee, zoals broers of zussen die later moeten erven, of een partner van het kind zonder huwelijkse voorwaarden.
Waarom kiezen de meeste families er niet voor?
- Het kost geld: notariskosten en een inschrijving bij het Kadaster.
- Veel banken gaan niet akkoord met een tweede hypotheek van familie achter hun eigen hypotheek, of alleen met toestemming en onder voorwaarden. Check dit dus altijd eerst met je adviseur.
- Bij de leen-schenkconstructie mag het vaak juist niet. Rabobank, ABN AMRO en ING laten de lasten alleen buiten de toetsing als de familielening níet hypothecair is ingeschreven.
- Binnen de familie is vertrouwen meestal de basis. Goede, zakelijke afspraken op papier geven dan genoeg houvast.
Twijfel je? Begin met een goede overeenkomst. Een hypotheekrecht kun je later altijd nog laten inschrijven, met je bestaande overeenkomst als basis.
Wat doet de notaris precies?
- Stelt de hypotheekakte op en passeert die officieel.
- Zorgt voor de inschrijving in het Kadaster.
- Controleert of de afspraken juridisch kloppen en uitvoerbaar zijn.
- Geeft onafhankelijke uitleg aan beide partijen.
Notaris nodig, maar weinig tijd? Kom goed voorbereid
Notariskantoren hebben het druk. Een familielening helemaal zelf uitzoeken en opstellen is voor veel kantoren veel werk voor een kleine akte, dus belandt het onderaan de stapel of zeggen ze nee. Dat merken we nu vooral bij de nieuwe regeling van ING, waar de akten al klaar moeten zijn voordat het bindend aanbod komt. Lees hoe dat bij ING werkt.
Met Familiebank liggen de afspraken al compleet op papier: bedrag, rente, looptijd, aflossingsschema en schenking. Die neem je mee naar de notaris. De notaris hoeft dan niets meer uit te zoeken en maakt er alleen nog een akte van. Dat scheelt werk voor het kantoor, en voor jou tijd en vaak ook kosten.
Dat werkt ook als het niet verplicht is. Wil je toch een hypotheekrecht op de woning laten inschrijven, bijvoorbeeld zodat de ouders bij verkoop voorrang krijgen, dan ga je met je Familiebank-overeenkomst naar de notaris. Je afspraken staan al vast, de notaris regelt alleen de hypotheekakte en de inschrijving bij het Kadaster.
Wat kost het?
De kosten van een notariële hypotheekakte verschillen per kantoor en hangen af van het bedrag en de complexiteit. Het is een eenmalig bedrag dat los staat van je Familiebank-abonnement van 75 euro per persoon per jaar. Leg je onderhands vast, dan betaal je die notariskosten niet. Bekijk de prijzen.
Onze stelregel: leg eenvoudig vast met een goede overeenkomst, en schakel de notaris in zodra er een inschrijving op de woning in het spel komt.